Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить

Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета можно сравнить с учетом вновь построенных объектов. Просроченное обновление сведений в Едином государственном реестре капитального строительства может иметь нежелательные последствия, такие, как налогообложение зданий, которые невозможно использовать или уже полностью уничтожены, а также невозможность продажи земельных участков, на которых находились утерянные объекты, или начать новое строительство.

Для актуализации сведений в кадастровом реестре необходим акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Этот документ представляет собой подробный отчет о техническом состоянии объекта, фиксирующий все имеющиеся недостатки и дефекты. Акт обследования необходим для регистрации объектов недвижимости в Едином государственном реестре капитального строительства и обеспечивает надлежащую охрану прав собственности на недвижимость.

При заполнении акта обследования необходимо следовать определенной процедуре, чтобы исключить ошибки и погрешности при переносе информации. Прежде всего, проводится осмотр самого объекта, фиксируются все имеющиеся дефекты и недостатки. Затем осуществляется определение технических параметров объекта, которые включают в себя площадь, конструктивные характеристики, количество этажей и т.д. В конце составляется технический отчет, включающий краткое описание объекта недвижимости, основные технические параметры и перечень всех обнаруженных дефектов и недостатков.

Таким образом, акт обследования является необходимым документом для актуализации сведений в кадастровом реестре и защиты прав на недвижимость. При его заполнении необходимо следовать определенной процедуре и обеспечить максимальную точность и достоверность информации.

Зачем нужен акт обследования

По данным части 1 статьи 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства подтверждает факт гибели или уничтожения объекта и составляется кадастровым инженером после осмотра соответствующей территории. При этом, акт обследования может быть оформлен в электронном виде с использованием квалифицированной электронной подписи аттестованного специалиста или же на бумажном носителе в случае, если такое условие оговорено в договоре подряда.

В данной статье мы рассмотрим, как правильно заполнять разделы документа и какие сведения указывать в каждом из них.

1. Сведения об объекте недвижимости

   В этой строке нужно указать название объекта недвижимости и его кадастровый номер. Например, "Квартира № 10, дом 20, улица Садовая, кадастровый номер 77:01:0002048:1234".

2. Сведения о заказчике

   В этом разделе необходимо указать информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц следует указать ФИО и страховой номер индивидуального лицевого счета (если есть), а для юридических — полное наименование компании.

3. Сведения о кадастровом инженере

   В строке "Сведения о кадастровом инженере" следует указать ФИО инженера, номер квалификационного аттестата, контактный телефон, почтовый и электронный адрес. Если инженер работает в компании, то указывается и наименование этой компании. Также здесь следует указать дату завершения кадастровых работ.

4. Перечень документов

   В этой строке необходимо указать наименования и реквизиты документов, приложенных к акту. Например, "Копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости № 123456 от 01.01.2020 г., выданного Ивановым И.И.".

5. Заключение

   Заключение кадастрового инженера должно приводиться в последней строке документа. Здесь инженер должен указать, что объект недвижимости прекратил свое существование.

Важно учитывать, что все данные вносятся на русском языке и цифры записываются арабскими цифрами. Кроме того, электронная версия документа должна полностью соответствовать бумажной и содержать все реквизиты без ошибок. Если в документе несколько листов, то электронный образ должен быть сформирован в одном файле.

Ошибки могут возникнуть при составлении акта обследования здания. Они могут быть вызваны как технической характеристикой, так и недостоверной информацией. Допущены могут быть опечатки, неточности в названиях, ошибки в цифрах и другие подобные ошибки. Примером грубой ошибки может быть неверная информация о квалификационном аттестате инженера. Также возможна ситуация, когда документ заверяют недействительной электронной подписью в случае исключения исполнителя из общего реестра кадастровых инженеров. Если в акте обследования здания допущены ошибки такого рода, он признается недействительным. А это делает невозможной проведение других кадастровых операций.

Актуальное значение грамотного оформления документов в области обследования зданий и помещений приобретает все большую значимость. Качество и профессионализм кадастрового инженера, занимающегося данной работой, напрямую влияют на процесс снятия объекта с учета и вовлеченность заявителя в процесс. Эксперты имеют право самостоятельно запрашивать необходимые документы из Государственного кадастра недвижимости и обращаться с запросами о внесении изменений в реестр. Для клиентов, у которых все документы оформлены правильно и в полном соответствии с требованиями, не требуется посещение Кадастровой палаты лично. В итоге процесс более продуктивный и быстрый.

Сообщаем вам, что с 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", заменяя действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Акт обследования - это документ, подтверждающий, что недвижимость либо полностью, либо частично перестала существовать. Если объект уничтожен в результате чрезвычайного происшествия, техногенной катастрофы или другого форс-мажора, то это не является поводом для снятия строения с кадастрового учета. Соответствующая справка из подразделения МЧС также не может послужить основанием для внесения изменений в реестр. С точки зрения юридических формальностей, фактическая гибель строения не является основанием для снятия уничтоженного объекта с налогового учета или для начала нового строительства.

Итак, акт обследования зданий и сооружений требуется в нескольких случаях. В первом случае - если объект недвижимости был уничтожен, не подлежит восстановлению и является утраченным. Во втором случае - если объект был уничтожен умышленно (например, в результате сноса). И, наконец, третий случай, когда необходим акт обследования - это аннулирование временной регистрации объекта недвижимости на учете. Это далеко не полный список ситуаций, когда требуется акт обследования. Ознакомьтесь с законодательством, чтобы точно знать, в каких случаях он требуется.

Гражданское законодательство определяет гибель или уничтожение объекта как его окончательное и необратимое прекращение существования, когда владелец больше не может воспользоваться своей собственностью. В случае частичного разрушения здания, вызванного природными катастрофами, такими как наводнение, пожар, землетрясение или оползень, не идет речь об уничтожении, а скорее об изменении его свойств. Если владелец не может или не желает восстановить здание, неэффективно с экономической точки зрения, ему следует провести снос и осуществить обследование.

При этом, право собственности и оплата налогов за использование недвижимости прекращается только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства на основании акта обследования.

Если необходимо, чтобы объект недвижимости был снят с кадастрового учета, то заявление об этом нужно подавать определенными лицами, которые прописаны в статье 4 Закона о регистрации. К таким лицам относятся собственники зданий, объектов незавершенного строительства, сооружений, а также земельных участков, на которых располагаются данные объекты. Подача заявления и составление акта необходимо проводить в соответствии с четкими инструкциями, которые поставлены законодательством.

Процедура составления акта обследования зданий и сооружений поручается кадастровому инженеру. Это высококвалифицированный специалист, который получил уполномочивание от государства на проведение соответствующей работы и подготовку соответствующих документов.

Для осуществления своей деятельности, кадастровые инженеры должны соответствовать определенному перечню требований, которые закреплены в статье 29 Закона о кадастре. Среди этих требований, например, гражданство Российской Федерации, наличие высшего образования и отсутствие судимости, а также дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности. Они также должны сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат, иметь соответствующую печать и штамп, а также электронную цифровую подпись для использования в электронном государственном документообороте. Также важно и наличие опыта работы, который должен составлять не менее двух лет в качестве помощника кадастрового инженера с участием в обследованиях зданий или подготовке к ним.

Для проведения кадастровых работ необходимо заключить договор подряда, в котором указываются все виды работ, которые будет выполнять инженер, а также условия, сроки и сумма оплаты. Кроме того, к договору должна быть приложена утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.

Для подготовки акта обследования при обращении к кадастровому инженеру необходимо иметь свидетельство на право собственности на объект недвижимости или земельный участок, на котором он расположен.

Владельцы объектов недвижимости могут ускорить процесс подготовки акта, предоставив кадастровому инженеру кадастровый паспорт или техническую документацию на объект. После этого кадастровый инженер запросит выписку из Государственного кадастра недвижимости и проведет сравнение учетных данных с реальным состоянием объекта недвижимости, выезжая на место осмотра.

Затем кадастровый инженер подготавливает акт в соответствии с требованиями и передает его в виде xml-файла с усиленной электронной подписью. Обращаем внимание, что ГКН принимает сведения от исполнителей только в электронном виде.

Для заказчика исполнитель готовит бумажный вариант акта в двух экземплярах, каждый из которых необходимо прошнуровать, пронумеровать страницы и заверить печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице. Общая продолжительность процедуры обследования и оформления акта, как правило, составляет от 5 до 7 рабочих дней.

Важность соблюдения законодательных требований при проведении акта обследования зданий трудно переоценить. Ведь именно на основе этого акта принимается решение о том, можно ли продолжать пользоваться объектом недвижимости или же он должен быть принят на баланс органа государственной власти. Это повлечет за собой физическое и документальное исчезновение объекта с отметкой в Государственном кадастре недвижимости.

Такие меры имеют финансовые последствия как для собственника объекта, так и для государства в целом. Поэтому, при проведении акта обследования зданий все необходимо сделать по высшему разряду, чтобы избежать ненужных финансовых затрат.

Как правильно оформить документ?

Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года №861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке», документ должен соответствовать определенным требованиям. В этом приказе также содержится типовая форма акта обследования здания (см. рисунок 1), которая включает в себя информацию об объекте недвижимости, заказчике, кадастровом инженере и других документах, используемых при проведении работ.

Фото: freepik.com