Коммерческая ипотека для бизнеса: условия банков и правила получения

Коммерческая ипотека, также известная как бизнес-ипотека, является эффективным инструментом для поддержания малого и среднего бизнеса. Предприниматели могут приобрести нежилую недвижимость с использованием ипотеки и размещать на ее территории офисы, склады и места оказания услуг, которые позже будут приносить доход, например, от аренды. Суть бизнес-ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку завода, офиса и другой коммерческой недвижимости под залог этого же объекта. Коммерческую ипотеку можно определить как ссуду, предоставляемую банками для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности заемщиков, при этом залогом является приобретаемый объект.

Условия, принципы и порядок организации ипотеки в Российской Федерации прописаны в Федеральном Законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (далее — Закон об ипотеке), а также в ряде статей Гражданского кодекса РФ. В конце 2017 года эта законодательная база претерпела изменения. Следующие разделы рассмотрят наиболее важные нововведения.

Поскольку коммерческая ипотека ориентирована на бизнес, а не на потребительскую сферу, банки устанавливают более жесткие требования к:

• сроку кредитования;
• первоначальному взносу;
• процентной ставке;
• характеристикам заемщика;
• объему предоставляемых первичных документов.

Примечание

В России максимальный срок погашения коммерческой ипотеки составляет от 5 до 10 лет.

Хотя данный вид кредитования чаще всего ориентирован на юридические лица, такие как коммерческие организации и учреждения, многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.

К заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) обычно предъявляются следующие требования:

• резидентство Российской Федерации;
• государственная доля в уставном капитале не должна превышать 25%;
• отсутствие просрочек задолженностей перед государственными органами и контрагентами.

Кроме того, юридическое лицо не должно находиться в процессе банкротства и иметь задолженность по векселям.

Физические лица должны соответствовать гражданству (только Россия) и возрасту (21-65 лет).

Эти требования должны быть подтверждены пакетом документов, который, как правило, включает заявление на получение кредита и заполненную анкету, а также учредительные и регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя. Для подтверждения благоприятного состояния предприятия часто требуются дополнительные финансовые отчеты.

Примечание

Средняя ставка по коммерческой ипотеке колеблется от 10 до 20%. Окончательная процентная ставка и размер ежемесячного платежа по кредиту зависят от суммы запрашиваемых средств и срока погашения займа.

Практика показывает, что наличие первоначального взноса является обязательным условием для получения ипотеки. Его размер обычно составляет 20-25%. Некоторые банки готовы предоставить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса, если есть дополнительный залог. Следующий блок описывает различные варианты оформления коммерческой ипотеки на практике.

Получение ипотеки для коммерческого использования носит определенные особенности и требует от банка знания рисков, которые связаны с оформлением ипотеки на объект коммерческой недвижимости. Согласно законодательству Российской Федерации залоговое обременение на коммерческую недвижимость может быть наложено только после передачи права собственности на этот объект покупателю. Этот промежуток времени для банка является зоной риска, поэтому кредитные организации используют различные схемы.

Первоначальный взнос является одним из важных факторов при оформлении ипотеки. При наличии первоначального взноса заемщику могут быть предложены несколько вариантов организации: оформить договор купли-продажи и получить гарантию от банка на передачу оставшейся суммы продавцу после оформления залога на недвижимость, выплатить продавцу первоначальный взнос и заручиться гарантией банка на получение остальной суммы после оформления залога или зарегистрировать на себя юридическое лицо, получить в его собственность коммерческий объект и кредитные средства от банка, после чего погашать кредит и оформлять недвижимость на себя.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса встречается достаточно редко и актуальна только в случае приобретения объектов высшей категории ликвидности. В большинстве случаев отсутствие требования к первоначальному взносу свидетельствует о том, что покупателю будет необходимо оформить дополнительный залог на движимое или иное имущество либо выплатить финансовые обязательства максимально быстро, что может быть не выгодным для заемщика.

Процесс оформления ипотеки на коммерческую недвижимость имеет свои специфические особенности, в первую очередь это обусловлено недостаточным законодательным регулированием. Банки, сталкиваясь с проблемой подтверждения благонадежности должника, усложняют схемы и таким образом снижают свои риски. Несмотря на это, количество заявок на получение коммерческой ипотеки постоянно растет. Преимущества данной ипотеки для заемщиков рассмотрим в следующем блоке.

Коммерческая ипотека – не самый простой способ для предпринимателей и юридических лиц получить кредит, но при этом она имеет ряд преимуществ. В частности, выделяют следующие положительные моменты:

1. Возможность стать владельцем нежилого помещения;
2. Независимость от роста арендной платы за коммерческую недвижимость;
3. Возможность заработать на сдаче в аренду приобретенного помещения или его части;
4. Высокая доходность компании;
5. Сохранение собственного капитала в обороте, так как для первоначального взноса используется только небольшая доля собственных средств. Это правило действительно только для тех компаний, у которых рентабельность выше, чем стоимость кредита;
6. Возможность расширения бизнеса в любой момент.

Как видно, преимущества очевидны. Тем не менее, необходимо учитывать, что банки могут предоставлять различные условия для юридических лиц, что в свою очередь может быть как выгодным, так и не очень для каждого конкретного заемщика. Обзор условий кредитования для коммерческой ипотеки можно найти в следующем разделе.

В разных банках Российской Федерации предлагаются программы кредитования "бизнес-ипотека". Для формирования у читателя обобщенного представления об условиях ипотечного кредитования, мы подготовили сводную таблицу, в которую вошли условия кредитования пяти банков: ПАО "Сбербанк", АО "Российский Сельскохозяйственный банк" («Россельхозбанк»), ПАО "Банк ВТБ", ПАО "Банк «Возрождение», АО "ЮниКредит Банк".

В таблице представлены основные условия кредитования, такие как срок, процентная ставка, размер первоначального взноса, сумма кредита и период возможной отсрочки погашения основного долга.

Некоторые банки, такие как "Сбербанк" и "ВТБ", устанавливают срок кредитования до 10 лет, в то время как другие, например, "ЮниКредит Банк" и "Россельхозбанк", могут предложить условия, действительные до 7 или до 10 лет соответственно.

Процентные ставки также различаются в зависимости от банка. Например, "ЮниКредит Банк" работает с каждым клиентом индивидуально, устанавливая процентную ставку в зависимости от взноса и срока кредита. В то время как "Сбербанк" и "ВТБ" устанавливают ставки от 10,9% и 11% соответственно. Размер первоначального взноса также различается в каждом из изученных банков, он может варьироваться от 15% до 30%, и от 20% до 25%.

Период возможной отсрочки погашения основного долга также может быть отличным в зависимости от банка. Некоторые банки устанавливают отсрочку до 12 месяцев: "Сбербанк" и "Россельхозбанк", тогда как другие банки не устанавливают этот период: "Возрождение".

В таблице также указаны некоторые структурные аспекты каждого банка, которые могут повлиять на выгодность коммерческого кредитования. Например, "ЮниКредит Банк" определяет возможность получения решения о выдаче кредита до осуществления выбора приобретаемого объекта, учет специфики хозяйственной деятельности клиента, отсутствие дополнительного залога, минимальное количество времени, необходимое для получения положительного решения, и гибкий подход к графику погашения кредита.

В целом, коммерческая ипотека дает шанс юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям приобрести недвижимость для ведения бизнеса в относительно короткий срок и с минимальными затратами. Хотя каждый из банков имеют достаточно жесткий подход к этому виду кредитования из-за высоких рисков, присущих бизнес-ипотеке, каждый заемщик может выбрать оптимальный набор условий для себя.

Фото: freepik.com